您现在的位置是:网站首页> 内容页

买房子的意愿会降到最低点,还是会变成失败?年终奖|住宅企业|胡建明

  • 辉煌官方网站
  • 2019-03-14
  • 436人已阅读
简介原题:购房意愿会降到冰点吗?还是住房企业员工的年奖金会“流失”?介绍:“春江水暖鸭先知”,住宅企业历来谨慎,其战略变化也预示着房地产市场

    原题:购房意愿会降到冰点吗?还是住房企业员工的年奖金会“流失”?介绍:“春江水暖鸭先知”,住宅企业历来谨慎,其战略变化也预示着房地产市场拐点的到来。万科董事会主席余亮在14日面对媒体时仍对市场前景持悲观态度。他说,房地产业不可能恢复过去的增长率。余亮的判断来自于市场上的许多信号。据国家统计局14日公布的数据显示,今年1-11月商品房销售面积为1.48404亿平方米,同比增长1.4%,1-10月增长0.8个百分点。商品房销售达到1295.8亿元,增长12.1%,增长速度下降0.4个百分点。中原地区首席房地产分析师张大伟表示,今年9月、10月和11月,全国房地产市场的销售面积连续三个月同比下降。2018年,商品房销售量有可能打破新的历史记录,交易面积将持平。如果2019年政策不变,房地产市场将经历重大调整,市场拐点已经出现。张大伟说。新城控股公司高级副总裁欧阳杰认为,未来房地产市场将主要保持“稳定”,市场将在2019年触底。具体表现为:土地流转格局显著减少,住房企业降价促进力度降低,二手房降价幅度显著降低,整个市场处于相对稳定但不热的底部状态。无论是销售面积、销售量还是房地产投资,从增长到下降的趋势似乎都是不可避免的。春江水暖鸭先知”,住宅企业历来谨慎,其战略变化也预示着房地产市场拐点的到来。业内人士更关心的是:在收紧监管政策的背景下,新房滞销,住房企业融资渠道不畅,今后是否会灵活调整?近年来,我国房地产市场格局已基本确定。从宏观数据看,2018年房地产市场保持稳定。虽然销售面积和销售量同比增长,但与2017年的16亿平方米、13万亿元的年销售量相比,今年的数据相差不大,总体上保持稳定。12月15日,国家统计局发布了2018年11月70个大中城市商品房销售价格变动的统计数据,显示11月份房地产市场总体保持稳定。根据初步估计,四个一线城市的新建商品房销售价格每年上涨0.3%。其中:北京和上海分别上涨0.6%和0.5%,广州持平,深圳下跌0.2%。在企业层面,大多数公司仍然保持着销售量和面积的稳步增长。根据克瑞公司2018年1月至11月的房地产销售清单,碧桂园、万科、恒大、荣庄的销售分别以664.5亿元、542.3亿元、539.1亿元、416.3亿元位居行业前四。然而,除了宏观数据,市场还有许多寒冷的迹象。自十月份以来,股市一直受到滑铁卢的冲击。数据显示,自今年年中以来,北胜、广州和深圳四个一线城市的二手房交易量逐渐下降,10月份达到低水平。截至11月,四个一线城市的二手房销售价格下降了0.4%,比上个月下降了0.2个百分点;而31个二线城市和35个三线城市的二手房销售价格只增加了0.3%和0.4%。张大伟认为,从二手房价格的角度来看,全国住房价格的拐点已经出现。十多个热门城市的二手房价格连续两个月下跌,这是过去四年来的首次。预计未来几个月,二手房价格将继续下跌,部分城市新建住宅价格将逐步调整。另一方面,到今年年底,市场气氛比上半年更加紧张,购房者的购房意愿已经降到冰点。这也极大地影响了开发商第一手房地产的销售节奏,导致了年底的“旺季”局面。开发商只能通过大幅度降价和促销来吸引买家进入市场。第一手房市场的疲软在“金九银十”中已经显而易见。据克瑞数据,今年10月,百强住宅企业的月度业绩比9月份低10.5%,销售放缓更为明显。自第三季度以来,排名前100的房地产公司月度业绩的同等增速也放缓,从7月份的58.1%的高点降至10月份的26.1%。相应地,大部分的住房企业都在3、4季度推高商品房的销售高峰期,市场并没有给现实赋予力量,给住房企业沉重的打击,导致许多企业在前11个月的总销售额和年初设定的销售目标仍然存在较大的g。美联社截至目前,虽然大多数住房企业在前11个月的销售量与去年同期相比仍保持了一定的增长,但许多企业的增长速度已经明显放缓,一些住房企业已经难以实现其年度目标,所以12月仍然是一个关键的动力时刻。以万科、碧桂园和恒大为例,这三家公司在2017年的平均增长率为53%,但今年的增长率急剧下降,而万科公司前三个季度的销售量同比增长不到10%。住房企业销售与融资的双重压力:“我公司的年度目标很难实现,一时冲刺,就会出现100亿元左右的缺口。”华南某房地产上市公司营销部主任难以掩饰自己的焦虑。作为市场营销人员的主要负责人之一,其部门面临着巨大的压力。如果不能完成任务,整个系的年终奖将失去。没有多少时间留给房地产公司。在市场上,越来越多的房屋企业积极推出新光盘或低价促销的案例。11月26日晚,万科旗下的一个豪华住宅项目“凡山府”以网上选房方式开业,房价低于预期;11月28日,万科星城以近57%的降级率开业;此前,中国金茂在厦门对陆岛房产进行了特价拍卖,拍卖价格就在厦门。低于地价的土地,它有一个“亏损钱”出售。该行业的整体气氛仍然悲观,因此大多数公司将加快清算程序以提取资金并采取现金为基础的战略。年底的促销活动早在11月就开始了,最近几天应该会有一些特殊情况。对于明年的市场,大多数业内人士并不乐观,一些分析师甚至预测,整体市场成交量将下降约10%。除了销售数据放缓之外,还有房地产投资增长放缓的迹象,以及企业融资的压力。根据国家统计局的数据,从2018年1月到11月,全国房地产开发企业到位资金达1507亿元,比去年同期增长7.6%,同比增长0.1个百分点。其中,国内贷款21807亿元,下降37%;国外贷款102亿元,下降30.4%;自筹资金50619亿元,上升10.0%;存款和预付款49551亿元,上升15.7%;个人抵押贷款21420亿元,下降0.9%。这组数据表明,销售还款仍然是资金到位的主要来源,贷款融资继续负增长,融资压力仍然不小。中投首席经济学家梁红预测,开发商的现金流正在收紧,压力可能正在增加。据估计,2019年房地产债券还款总额(包括计划转售和到期)可能达到7000亿至8000亿元,估计是2018年实际还款规模的两倍多。太平戴维斯华北区资深董事、评估部门负责人吴邦国告诉第一财经记者,在2018年,在更加严格的金融监管背景下,住房企业的融资渠道逐步收紧。总体而言,除了资产证券化融资外,住房企业的传统融资渠道也受到了一定程度的影响,整体财务压力开始逐渐显现。但不同类型的房地产企业的融资压力也不同。大型国有住房企业具有较大的融资优势,中小型住房企业的融资成本普遍上升,其中信托融资成本较上年增长2-3个百分点。在严格的监管环境下,整体融资渠道收紧,尤其是对非标业务的严格监管对中小住宅企业影响更大。胡建明告诉《第一财经》记者,在减持杠杆和严格监管的背景下,债券市场的融资渠道明显狭窄,这使得过去几年习惯于过度杠杆化的企业,以及从银行和债券市场借入过多资金的企业面临更大的债务压力。目前,我国房地产市场已经进入了深度调整时期,融资成本和土地成本居高不下。近年来,为了扩大市场营销规模和土地开发体系,企业面临着更大的压力。在当前形势下,百强房地产企业选择更为灵活的融资方式,中小开发商也在严寒的冬天尽一切努力保持竞争力。胡建明说。7月31日,中共中央政治局召开会议,提出要解决房地产市场问题,坚持“因城而治”的方针,促进供求平衡,合理引导预期,整顿市场秩序,坚决遏制房价上涨。围绕这一时期,深圳等地继续推行“三价一体化”、“限售”等轻量级行政手段,加大监管预期力度,警惕投资投机的复苏。在调控政策下,新房滞销,住房企业融资渠道不畅。今年,中国的土地斑块数量急剧增加,甚至超过了2014年最冷的土地市场。10月中旬,广州有消息称,曾城、华都、南沙取消了限价政策,随后有关部门回应说,限价政策没有取消,严禁报告开发企业的分价。这很快被市场解释为“价格操纵放松”。同时,其他城市也出台了新的人才政策,补贴人才购房,争取休闲空间。甚至银行也试图降低按揭利率,比如招商银行深圳分行最近将第一按揭利率从高于基准的15%降至12%。最近,国家发改委发布了《支持优质企业直接融资的通知》(以下简称《通知》),其对房地产业融资的影响也引起了市场的高度关注。今年以来,房地产企业上市审批债务的速度也加快了。去年11月,交易所批准的房地产公司的债务额较去年同期显著增加。通知的发布能否成为进一步放宽房地产融资的信号?胡建明说,国家发改委虽然支持优质企业发展企业债券,但具体分析发现,按照中央政府的精神,只支持棚户区改造、经济适用房、租赁住房等领域的项目。d目前还没有商业地产项目,所以我们不能认为住房企业的融资开始放松。华创证券分析师袁浩表示,目前的监管政策已经取得了成效,没有必要收紧政策。同时,经济也存在着波动压力,在当前形势下稳定甚至更为关键。他预计,今后房地产市场的政策环境将得到改善。在今年10月31日和12月13日中央政治局两次会议上,经济研究和部署没有提到房地产。张大伟认为,连续两次政治局会议都没有提到房地产的内容,对于房地产市场,意味着监管政策的方向不会改变。从十一月到十二月,房地产政策基本稳定。京东金融首席经济学家沈建光预测,政府仍将坚持住房的非投机态度,同时强调建立房地产的长效机制。考虑到目前房地产销售量的下降,国内房地产企业贷款和抵押贷款的增长率仍在下降,预计明年房地产市场整体仍将处于调整通道中。摩根士丹利华信证券首席经济学家、研究部主任张军告诉第一财经,考虑到未来基础设施维修委员会的稳定增长效应,预计房地产监管的立场和政策至少在今年和之前不会发生显著变化。明年上半年,房地产投资增长率将继续下降。明年年中后房地产政策会调整吗?张军认为,这主要取决于基础设施投资效应下降的速度和中美贸易谈判的进程。张军预计,“住房是为了生活,不是为了投机”政策的底线将保持不变,但可以调整一些城市的购销限制,放宽首套房的首付比例、贷款条件和利率。梁红还表示,2019年房地产投资增速可能降至-10%-5%。鉴于房地产周期对宏观经济各个领域的深远影响,当前有关房地产需求和开发商融资的政策亟待调整,政策调整应早于晚。责任编辑:王延安

文章评论

Top